Vì sao thanh khoản trên thị trường BĐS Hà Nội kém hơn Tp.HCM?

21/10/2014 10:15:00 SA
Thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội sau thời gian "đóng băng" đã có dấu hiệu "ấm" trở lại, một số dự án chung cư có hạ tầng tốt, đã hoàn thiện ghi nhận lượng giao dịch khả quan. Tuy nhiên, nhìn chung nếu so với Tp.HCM, thanh khoản thị trường Hà Nội vẫn hoạt động trầm hơn khá nhiều, vậy nguyên nhân là vì đâu?

Giá nhà đất Hà Nội vẫn cao 

Có một thực tế là những năm gần đây một lượng lớn khách hàng mua nhà tiềm năng của các dự án tại Tp.HCM đến từ Hà Nội. Hà Nội vốn không thiếu các dự án mới, liên tục mở bán với nhiều ưu đãi hấp dẫn nhưng lượng giao dịch của thủ đô vẫn luôn trầm hơn so với Tp.HCM, khách hàng có tài chính lại thích Nam tiến mua nhà. Trao đổi với anh Nguyễn Tiến Minh, một khách hàng Hà Nội đang tìm mua nhà tại Tp.HCM, anh Minh cho biết: “Nếu so sánh giữa Tp.HCM và Hà Nội thì giá nhà đất Hà Nội hiện vẫn cao hơn khá nhiều so với giá nhà đất tại Tp.HCM trong khi phát triển hạ tầng của Tp.HCM hiện nhanh và đa dạng hơn Hà Nội, nhất là khu vực vùng ven ngoại thành. Nhu cầu thuê mướn nhà ở Tp.HCM cũng cao hơn nên nếu mua nhà đầu tư cho thuê lại rõ ràng sinh lời hơn nhiều”.

Đồng quan điểm với anh Minh, chị Hoàng Vy, một khách hàng mua dự án tại Him Lam Riverside nhận định, các dự án nhà ở tại Tp.HCM đa dạng và giá bán cũng hợp lý hơn so với thị trường Hà Nội. Tuy hiện tại giá nhà đất Hà Nội đã giảm rất nhiều so với trước đây nhưng chủ yếu là các dự án vùng ven, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, còn các dự án trung tâm giá đất vẫn khá cao. Ngược lại, Tp.HCM những năm gần đây các quận vốn được xem là ngoại thành như Q2, Q 7, Q8, Q9, Q 12, Gò Vấp, Nhà Bè có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng không ngừng hoàn thiện làm thay đổi bộ mặt tổng quan và cả suy nghĩ của nhiều người về khái niệm nhà đất vùng ven.

 

Nhà chung cư tphcm

 

Không chỉ khách mua nhà mà ngay đến doanh nghiệp đầu tư cũng nhận định, giá BĐS ở Hà Nội thường vượt xa Tp.HCM. Nếu một căn hộ trung cấp ở trung tâm Hà Nội có giá khoảng 32-35 triệu/m2 thì ở Tp.HCM căn hộ loại này chỉ có giá khoảng 24-27 triệu/m2. Thêm một vấn đề nữa là BĐS ở Hà Nội khó có biến động về giá, ngay trong thời điểm tâm bảo BĐS 2010-2013, khi Tp.HCM liên tục có sự điều chỉnh giá nhà đất, nhất là ở phân khúc hạng sang, nhiều dự án sẵn sàng cắt bớt lợi nhuận, giảm giá đến 20 - 50% để tăng thanh khoản thì nhà đất trung tâm Hà Nội lại kiên trì giữ giá, có giảm cũng không giảm là bao.

Thiếu căn hộ quy mô vừa và nhỏ 

Cái thiếu ở đây không chỉ là số lượng dự án mở bán và còn là chất lượng dự án và sự phù hợp của nó với nhu cầu thực của thị trường. Nhà ở giá rẻ cho những người có nhu cầu thực tại Hà Nội là câu chuyện được nhắc đến từ lâu, nhưng đến nay, nguồn cung các dự án vẫn còn khan hiếm. Ngoại trừ một vài dự án, như Khu đô thị Xa La, Khu đô thị Đại Thanh, Kim Văn - Kim Lũ, tổ hợp căn hộ Văn Phú Victoria; OCT2 Xuân Phương, The One Residence… hầu hết các dự án còn lại ở Hà Nội vẫn là căn hộ trung đến cao cấp với mức giá bán tối thiểu từ 2 tỷ đồng/căn. Một số sản phẩm ấn định thuộc phân khúc bình dân như The Spark Dương Nội, Văn Phú Victoria, hay HP Landmark Tower nhưng lại có mức giá bán từ 18 - 20 triệu/m2.

Thanh khoản thị trường của phân khúc căn hộ giá rẻ Hà Nội lại không hề khả quan như thị trường Tp.HCM dù khá nhiều căn hộ cũng đưa ra mức giá từ 11,5-15 triệu/m2. Trao đổi với PV Batdongsan.com.vn, ông Trương Đình Tú, chuyên gia phẩm định BĐS cho biết, cũng giống Tp.HCM, đa phần các dự án nhà giá rẻ tại Hà Nội tập trung ở các quận, huyện ngoại thành, tuy nhiên các khu vực này lại không có nhiều lợi thế hạ tầng như Tp.HCM. Thêm vào đó, nhiều dự án giá rẻ đến từ các căn hộ vốn có diện tích lớn được chủ đầu tư chia nhỏ để bán nên về cả vấn đề mỹ quan, chất lượng, pháp lý và uy tín đều không mấy được lòng người mua.

Thiếu sự minh bạch và quy hoạchđồng bộ dự án

Tiền chênh là vấn nạn mà hiện tại thị trường Tp.HCM đang giảm đi rõ rệt, các dự án gần như minh bạch trong giao dịch và giá cả, còn Hà Nội thì dù thời điểm khó khăn, vấn nạn này cũng chưa được tiêu trừ. Nhiều dự án mang danh giá rẻ, bán chính thức khoảng 13 -15 triệu/m2 nhưng lại đội tiền chênh lên đến 2-5 triệu/m2 khiến người mua quay lưng, hướng về miền Nam. Điển hình như dự án căn hộ HH3, khu đô thị Linh Đàm, căn hộ Green Star dù mức giá chào bán chỉ từ 14,5-15 triệu đồng/m2 nhưng lại đội tiền chênh lên thêm 2-3 triệu/m2. Khi bị khách mua ghẻ lạnh, nhà môi giới mới hạ mức tiền chênh căn hộ nhưng dù vậy thì uy tín cũng đã ảnh hưởng ít nhiều.

Chất lượng dự án yếu kém, không đảm bảo tiến độ thi công, không tuân thủ yêu cầu xây dựng và vi phạm cam kết của hàng loạt dự án thời gian qua trên địa bàn Hà Nội không chỉ làm dân tình thủ đô mà các các tỉnh thành lân cận nghi ngại khi đầu tư vào nhà đất Hà Nội. Theo báo cáo giám sát mới đây của HĐND Tp.Hà Nội, những dự án khu đô thị, nhà ở đã hoàn thành, đưa vào sử dụng hiện tại trên địa bàn Hà Nội cũng tồn tại nhiều vấn đề ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân. Điển hình là việc thiếu hạ tầng kỹ thuật, xã hội hoặc không được kết nối đồng bộ với hệ thống chung của khu vực. Đa số dự án khi quy hoạch đều có trường học, trạm xử lý nước thải nhưng khi triển khai chủ đầu tư thường làm nhà để bán trước. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư phớt lờ trách nhiệm hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cho người mua. Qua kiểm tra, không ít chủ đầu tư vi phạm quy định về sử dụng đất, mua bán dự án nên cũng không thể làm thủ tục cấp sổ đỏ cho cư dân.

 

Rà soát, chấn chỉnh thị trường BĐS nói chung, các dự án khu đô thị, nhà ở nói riêng là đòi hỏi tất yếu trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, việc xây dựng cơ chế  về thủ tục xây dựng, mua bán, các chính sách xét duyệt của Hà Nội cần được rút gọn, quy về một mối để hạn chế sự rườm rà và bất cập. Rút ngắn thủ tục hành chính cũng là chính sách cần thực hiện ngay lúc này. (Theo batdongsan.com.vn).